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Conditions dans lesquelles la rémunération des gardiens d’immeubles est récupérable auprès des locataires par les bailleurs relevant de la loi du 6 juillet 1989.

Conditions dans lesquelles la rémunération des gardiens d’immeubles est récupérable auprès des locataires par les bailleurs relevant de la loi du 6 juillet 1989.

1 - Dispositions textuelles 

Selon l’article 2 c du décret n° 87-713 du 26 août 1987 (modifié par le décret n° 2008-1411 du 19 décembre 2008), lorsque le gardien d'un immeuble assure, conformément à son contrat de travail, l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets, les dépenses correspondant à sa rémunération et aux charges afférentes sont récupérables par le bailleur auprès du locataire à concurrence de 75 % de leur montant, même si un tiers intervient pendant les repos et congés légaux du gardien ou s’il intervient en cas d'impossibilité matérielle ou physique temporaire du gardien pour effectuer seul les tâches qui sont les siennes.

Ce texte prévoit également - aux mêmes conditions - que la rémunération du gardien d’immeubles et les charges afférentes sont également récupérables par le bailleur auprès du locataire, mais seulement à concurrence de 40 % de leur montant, dans l’hypothèse où ce préposé assure conformément à son contrat de travail l'entretien des parties communes ou l'élimination des rejets.


2- La jurisprudence

Dans un arrêt n° 1581 du 17 décembre 2013, La 3ème chambre civile de la Cour de cassation a eu l’occasion de se prononcer clairement sur ces questions :

Un bailleur récupérait le salaire des gardiens alors qu'une entreprise extérieure participait, pendant leur temps de travail, à l'entretien et/ou l'enlèvement des ordures ménagères. Les locataires ont assigné le bailleur devant le tribunal d’instance aux fins d'obtenir remboursement d'un trop perçu de charges locatives.

Dans son arrêt, la 3ème chambre civile ordonne la restitution aux locataires des charges indûment perçues à ce titre. Elle motive sa décision en précisant que lorsque le gardien partage avec un tiers les deux tâches, ou l'une des deux, les dépenses correspondant à sa rémunération ne sont récupérables que si le gardien ne peut en assurer seul l'exécution en raison d'une impossibilité matérielle temporaire.

A contrario, lorsque le gardien - conformément à son contrat de travail - partage habituellement l’exécution de ces taches avec une société tierce - les charges correspondant à sa rémunération ne sauraient être récupérables par le bailleur auprès des locataires.

Dans le cas d’espèce soumis au contrôle de la Cour de cassation, l’argument du bailleur, basé sur une interprétation syntaxique de l’article 2 c du décret du 26 août 1987, était sujet à caution : le texte visant une impossibilité matérielle ou physique temporaire, le bailleur considérait (à tort) que le caractère temporaire requis ne s’applique qu’à l’impossibilité physique. En réalité, il s’applique distributivement à l’impossibilité physique et à l’impossibilité matérielle, de sorte que si l’impossibilité matérielle n’est pas temporaire (dans l’affaire dont il s’agit, elle était permanente), la récupération de la rémunération du gardien n’est pas autorisée.

 

3 - Quid de l’impossibilité matérielle temporaire ?

- S’agissant de la notion d’impossibilité matérielle, ni les textes de référence, ni la Cour de cassation n’en précisent la teneur. C’est une notion tout à fait contingente dont on peut imaginer qu’elle dépend notamment de la taille des immeubles et des sites dont les gardiens ont la charge (nombre de logements, nombre de cages d’escalier, dimension des parties communes et autres communs), de sorte qu’il est parfois matériellement nécessaire de recourir à des sociétés privées pour les assister et les suppléer durant leur temps de travail. Comme indiqué ci-dessus, une telle situation met en échec la récupération de la rémunération des gardiens par le bailleur.

Une seule exception à cette règle : s’il s’agit d’un couple de gardiens, la jurisprudence considère « qu’ils ne font qu’un ». Le second membre du couple n’est donc pas considéré comme un tiers intervenant dont l’emploi permanent serait de nature à empêcher la récupération de la rémunération des gardiens par le bailleur.

- Lorsque que l’impossibilité matérielle n’est que temporaire, la récupération de la rémunération des gardiens par le bailleur est légale et réglementaire. Ici encore, la Cour de cassation et la jurisprudence, dans le silence des textes, ne définissent pas ce que recouvre cette temporalité.

Il va de soi qu’il ne s’agit pas des repos hebdomadaires ou des congés du gardien, ni de son impossibilité physique (blessures, maladies), lesquels sont distinctement prévus et expressément pris en compte par les textes.

L’impossibilité doit simplement ne pas être permanente. Devant la multitude des situations envisageables, on peut par exemple légitimement considérer comme une impossibilité temporaire, le cas d’un outil d’entretien tombé en panne, les conséquences d’un aléa météorologique, l’ascenseur défectueux dans un immeuble de grande hauteur, etc. On peut également compléter cette liste ouverte en y ajoutant les stages de formation du gardien, voire le cas échéant ses exemptions de service liées à l’exercice d’un mandat syndical.

Au plan contentieux, ces notions relèvent de l’appréciation des juges du fond, au cas par cas, sous le contrôle de la Cour de cassation.

 

Publié le 29/02/2016

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