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L’indemnisation du bailleur suite à la mise sous scellés d’un bien locatif

L’indemnisation du bailleur suite à la mise sous scellés d’un bien locatif

Lorsqu’une infraction pénale a été commise dans un logement donné à bail - ou dans tout autre local loué - l’enquête pénale diligentée par les services de police peut justifier la mise sous scellés des lieux, indépendamment de la qualité du locataire par rapport aux faits incriminés (prévenu, victime ou tiers à la cause).

Le bailleur subit alors un préjudice matériel, puisque la mise sous scellés de son bien immobilier compromet toute faculté d’en disposer et notamment d’en tirer des revenus locatifs.

 

1. Quelles sont les conditions de l’indemnisation ?

 

Le propriétaire confronté à cette situation peut, sous couvert de conditions bien précises, demander à être indemnisé. Cette indemnisation est assujettie aux exigences définies respectivement par les jurisprudences administrative et judiciaire.

- Tout d’abord,  la personne qui sollicite l’indemnisation doit être « extérieure » à la procédure judiciaire ayant nécessité la pose de scellés. Autrement dit, elle ne doit être ni mise en cause ni - en théorie - partie civile.

- Ensuite, conformément à la jurisprudence du Conseil d’Etat, le demandeur doit justifier d’un préjudice « anormal », c’est-à-dire que le dommage causé doit excéder la mesure des charges normalement supportées par les particuliers à l’occasion du fonctionnement de la Justice.

- Enfin, le Conseil d’Etat exige qu’il s’agisse d’un préjudice « spécial » : en l’occurrence, ce type de dommages ne concernant que très peu d’administrés, cette condition est en général remplie.

 

En tout état de cause, la mise sous scellés ne peut donner lieu à indemnisation que si elle s’exerce sur une durée supérieure à deux mois.

 

2. Quel préjudice est indemnisable ?

 

 Il est constitué principalement par les pertes de loyers dues à l’impossibilité de louer le logement ou le local ainsi placé sous scellés. L’indemnisation est calculée à partir du montant du loyer hors charges, puisque les lieux ne sont pas occupés. Elle peut cependant prendre en compte les revalorisations légales de ce loyer. Le cas échéant, le propriétaire peut prétendre également au remboursement des sommes qu’il aura dû engager pour remettre son bien en état, si celui-ci a subi des dégradations pendant le placement sous main de justice.

 

3. Comment s’effectue la demande d’indemnisation ?

 

La demande d’indemnisation doit être formulée auprès du directeur des services judiciaires du ministère de la Justice sis 13, place Vendôme à 75 001 Paris.

Il n’est d’ailleurs nul besoin d’attendre la levée des scellés pour présenter une telle demande et le versement de l’indemnisation peut débuter avant même la levée de cette mesure.

Enfin, si un propriétaire remplit les conditions requises, et qu’il estime insuffisante la proposition d’indemnisation du ministère de la Justice, il pourra tenter d’engager une action judiciaire en responsabilité de l’État, en recourant aux services d’un avocat.

Publié le 02/04/2016

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